안녕하세요!
자산을 불려기위해 노력하는 불리자입니다.
오늘은 저번 글 마지막에 말씀드렸다시피 지난 글 모아타운 대상지 연번 2번 면목동 모아타운 분석을 해보려고 합니다.
먼저 저번 글 못 보신 분들은 참고하세요~
https://buliza.tistory.com/9
번동 모아타운 번동 429-114 대상지 후보지 총정리 분석 입지 시세 가격 노후도 가격변동 가격변화
안녕하세요! 자산을 불려기위해 노력하는 불리자입니다. 오늘은 저번 글 마지막에 말씀드렸다시피 지난 글 모아타운 대상지 연번 1번 번동 모아타운 분석을 해보려고 합니다. 먼저 저번 글 못
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면목동 모아타운
1. 위치
서울특별시 중랑구 면동 86-3번지 일대
면목동 86-3 일대 모아타운은 서울 중랑구에 위치해있습니다.
다음 특징은 네이버지도 길찾기 기준, 구역-해당위치 가장 가까운 곳 기준입니다.
7호선 면목역(서일대입구) 도보 3분 거리 250m입니다.
면목초등학교 까지 1분 도보 36m (뛰면 10초 이내 가능할 것 같습니다...)
면목동 86-3 일대 모아타운은 면목역 역세권 구역으로 7호선을 타면 논현역까지 21분이면 도착합니다.
또한 CGV상봉, 상봉터미널, 코스트코, 홈플러스, 이마트를 차로 약 1분 거리 약 500m 정도로 이용할 수 있습니다.
용마공원까지 약 1.2km
위쪽 망우역은 KTX 정차역
결론
역세권(도보 3분)! 초품아!(도보1분) GOOD GOOD!
코스트코, CGV, 이마트, 홈플러스 모두 차로 1분 이내 Good!
강남접근성 용이(논현역 까지 약 20분)하다!
2. 면적 세대수 사업성
구역면적
97,000 제곱미터
(위의 네이버 지도는 제가 임의로 그린 그림이라 차이가 있습니다.)
소유자수
토지등 소유자수 819명 -> 신축 1850 세대 (임대 578세대 포함)
2026년 준공목표
결론
면적도 꽤 넓고 97000 제곱미터면 제가 쓰는 계산 기준 2400세대 정도 생긴다고 보고 있지만, 1850세대가 만들어진다.
사업성이 안 좋다고 생각할 수 있으나, 기존 819세대에서 1850세대로 약 2.25배 증가한다.
이는 사업성이 굉장히 좋다고 볼 수 있다. 다만 임대 세대가 좀 많기는 하네요!
3. 노후도
(작성일 기준이며 제가 사용하는 프로그램 기준이라 실제와 차이가 있을 수 있습니다.)
구역별로 노후도를 알아보겠습니다.
A-1구역
82.72%
A-2구역
노후도 86.14%
A-3구역
85.59%
A-4구역
85.71%
A-5구역
73.17%
결론
평균 78.17% 이고, 모든 구역 노후도 달성
사업진행시 노후도 측면에서는 문제될 요소가 안 보인다.
4. 매물 시세
공급면적 6.05평 원룸이 3.3억에 올라와있습니다. 평당 5400만원/갭 1.6억
공급면적 11평 투룸이 4억에 올라와있습니다.. 평당 3600만원/갭2.4억
그 외에도 갭 2.2억 매물 2개 갭 2.4억 매물 1개가 올라와있습니다.
결론
역시 많이 올랐을 것 같은 예감이 든다.
갭 1.6억~2.4억까지 범위가 넓다.
최근 2년동안 실거래가 변화가 궁금해진다.
5.실거래가
2023년
2022년
2022년과 2023년은 거래가 잘 안되던 시기라 거래량이 많이 없습니다.
그렇다면 모아타운 후보지 선정 전 가격은 어떨까요?
2021년
평수마다 차이가 있겠지만 1억 후반 2억초반대에서 거래가 된 것을 알 수 있습니다.
결론
2년만에 최소 2억이상 오른 것 같다.
모아타운 동의서 징구하고 있는 곳 중 노후도가 괜찮고, 사업성이 좋은 곳이 있으면 가격이 저렴하거나
갭이 쌀 때 들어가면 좋을 것 같다.
5. 진행상황
2022년 1월 모아타운 시범사업지 2곳 중 하나로 지정
2022년 10월 서울시 공고 2022-2853 '면목동 86-3번지 일대 모아타운 지정을 위한 소규모주택정비 관리계획 수립(안)주민공람 공고
22.11.17 서울시 통합심의 통과
2, 4, 6구역은 DL건설 시공권 확보, 현장에서는 7구역도 가져갈 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다고 합니다.
결론
후보지 내에서도 단계가 조금씩 다르다.
사업성과 추진단계 즉, 진행상황을 잘 봐야할 것 같다.
시공사가 계속해서 접촉하는 곳은 사업성이 괜찮다고 판단할 수 있지만, 이것도 100% 보장되는 것은 아니다.
마무리
번동 모아타운과 같이 2022년 1월 모아타운 시범사업지 2곳 중 하나로 지정된 만큼
이 두 구역이 얼마나 잘 진행되냐에 따라 이 정책에 대한 평가가 나올 수 있으므로 구청이나 시청에서는 밀어줄 가능성이 클 것 같다.
가격적인 측면에서도 모아타운 지정 전과 지정 후 꽤나 큰 %가 상승했으므로 모아타운 후보지(대상지)로 지정될 수 있는 곳을 눈여겨 보는 것이 좋을 것 같다.
다음 글은 연번3 화곡동 1087번지 일대 모아타운 대상지에 대해 분석을 해보겠습니다.
감사합니다.
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이상 자산을 불리기 위해 노력하는 불리자 였습니다.
감사합니다.
