화곡동 1087 모아타운 화곡동 모아타운 대상지 후보지 총정리 분석 입지 시세 가격 노후도 가격변동 진행상황 사업성 세대수 조감도 절차 과정 특징 주차

블로그 내 서울 모아타운 카테고리에 들어가시면 연번 순서대로

모아타운 구역 분석이 있습니다.

 

 

안녕하세요

 

자산을 불리기 위해 노력하는 불리자입니다.

 

오늘 저번 글 마지막에 말씀드렸듯이

모아타운 대상지 연번 3번 화곡동 1087 모아타운

분석을 해보려고 합니다.

 

먼저 저번 글 (면목동 86-3 모아타운) 못 보신 분들은 참고하세요 ~ 

 

https://buliza.tistory.com/11

면목동 모아타운 번동 86-3 대상지 후보지 총정리 분석 입지 시세 가격 노후도 가격변동 진행상황

 

 

화곡동 1087 모아타운 

1. 위치

서울특별시 강서구 화곡동 1087번지 일대 

화곡동 1087 모아타운은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치해 있습니다.

아래의 특징은 네이버지도 길찾기 기준, 구역-해당위치 가장 가까운 곳 기준입니다.

 

5호선 화곡역에서 360m이고, 도보로 5분 소요됩니다.

신월초등학교까지 242m이고, 도보로 3분 소요됩니다. (달리면 1분 컷 가능할 것 같습니다...)

 

화곡동 1087 일대 모아타운은 화곡역 역세권 구역으로 일자리가 많이 있는 마곡, 여의도 출퇴근에 굉장히 용이한 곳에 위치해 있습니다.

 

먼저 마곡역까지는 지하철 5호선 이용 3개 역 이동, 6분 소요

그리고 여의도역까지는 지하철 5호선 이용 9개 역 이동, 16분 소요

이 외에도 김포공항까지는 지하철 5호선 이용 5개 역 이동, 12분 소요

 

또한 메가박스까지 2분 소요, 125m (125m면 1분도 안 걸릴 것 같은데 횡단보도가 있어서 그런 것 같습니다...)

저렴하게 장을 볼 수 있는 화곡중앙시장까지  5분 소요, 349m입니다.

 

결론

역세권, 초품아, 영세권(영화관 1~2분 거리!) 시장까지 걸어서 5분 등 살기 좋은 것 같다.

5호선을 타고 한 정거장만 가면 2호선 출발지점인 까치산역이라서 2호선을 앉아서 이용할 수 있는 장점이 있다.

가장 큰 장점 - 마곡, 김포공항, 여의도 등 일자리가 많은 곳까지 출퇴근이 용이하다!

 

 

 

2. 면적 세대수 사업성

 

구역면적

61616제곱미터

(위의 네이버 지도는 제가 임의로 그린 그림이라 차이가 있습니다.)

 

소유자수

 

토지 등 소유자 수 약 800명 → 신축 1434세대 (임대 396세대 포함)

약 1.79배 모아타운 내 구역별로 다르겠지만 나쁘지 않은 수치인 것 같습니다.

 

결론

제가 쓰는 계산 기준 1540 세대 정도 생길 수 있다고 보지만, 1434세대로 조금 적긴 하다.

하지만 기존 수 대비 1.79배 증가라 나쁘지 않은 것 같다.

모아타운 내 특정 구역에서 일반 분양이 집중된다는 말이 있지만, 이는 조금 더 지켜봐야 알 것 같다.

 

 

 

3. 노후도

(작성일 기준이며 제가 사용하는 프로그램 기준이라 실제와 차이가 있을 수 있습니다.)

 

화곡1동 모아타운 사이트

구역별 노후도를 알아보겠습니다.

 

1-1 구역

노후도 69.39%

 

1-2 구역

노후도 83.33%

1-3 구역

노후도 87.5%

 

1-4 구역

노후도 80.33%

 

 

결론

4구역 평균 노후도가 80.1%로 노후도가 굉장히 좋다.

구역 중간중간 주상복합이 있는데 그 부분은 빼고 구역으로 지정될 수 있는 게 모아타운의 큰 장점인 것 같다.

일반 재개발의 경우, 중간에 신축 건물이 있어 추진하기 어려운 반면, 모아타운은 이를 가능케 해 준다.

 

 

 

4. 진행상황

2022년 1월 모아타운 대상지 선정(2022년 1월 20일 권리산정기준일)

2022년 3월 화곡1동 모아타운 관리 계획 용역 발주

2022년 6월 화곡1동 모아타운 관리 계획 용역 계약 및 수립

2022년 9월 화곡1동 모아타운 설명회

2023년 5월 관리계획 수립 설명회

 

 

결론

차근차근 진행되고 있는 느낌이다.

2027년까지 준공을 목표로 하고 있다. 

번동 모아타운과 비슷한 사이즈지만, 고도제한의 영향을 받을 가능성이 있다.

모아타운 공유게시판을 통해 설명회 내용 회의록 등 많은 정보를 공유하고 있다.

https://sites.google.com/view/hwagokmoatown/%EB%AA%A8%EC%95%84%ED%83%80%EC%9A%B4%EA%B3%B5%EC%9C%A0%EA%B2%8C%EC%8B%9C%ED%8C%90?authuser=0 

화곡1동 1구역 모아타운 - 모아타운공유게시판

 

 

 

5. 매물 시세

매물은 네이버 부동산 기준, 작성일 기준으로 합니다.

구역에서 빠지는 매물 제외하면 총 9 개의 매물이 올라와있습니다.

가격은 2.2억부터 3.3억까지 있습니다.

전용 약 12평 2.2억

전용 약 23.3 평 3.3억

 

 

 

결론

생각보다 가격은 저렴한 편이다. 동의율이나 고도제한 등 다른 문제 요소 때문에 진행이 흐지부지되고 있지는 않은지 반드시 확인해야 할 것 같다.

자세히 보니 왼쪽 가운데 매물은 사용승인일이 2023년 2월 1일이다.

4. 진행상황에서 적어둔 권리산정기준일이 2022년 1월 20일이니, 이 물건을 매수해도 입주권이 안 나올 확률이 높다. 반드시 확인하고 매수해야 한다.

 

 

 

6. 실거래가 가격변동

2021년 (모아타운 대상지 지정 전)

일단 가격이 싼 매물 위주로 올려 보았습니다. 전용 30제곱미터 내외로 1.4억에서 1.9억까지 거래된 것을 알 수 있습니다.

 

 

2022년

권리산정 기준일이 1월 20일이니, 2월부터는 실제 대상지로 선정된 이후 거래된 물건으로 보시면 됩니다.

2022년 거래된 것 중 가격이 싼 것 위주로 올려보았습니다.

번동처럼 눈에 띄는 가격 상승은 없지만 그래도 위에 올린 매물들을 제외하고는 대부분의 매물이 2억 초중반에 거래된 것을 알 수 있었습니다. 2022년이 부동산 하락기였음에도 불구하고 꽤나 거래량이 있습니다.

동도파크뷰만 살펴보면 같은 평수 1.75억 하던 것이 2억~2.45억에 거래되었습니다.

 

2023년

2023년에는 1억 원 대에 거래된 매물이 없습니다. 아무래도 부동산 경기가 2022년보다는 조금 살아나면서 어느 정도 매수를 하셨지 않나 싶습니다. 

2021년 2022년 대비 2023년 전용면적 약 30제곱미터 내외로 가격을 살펴보면 약간 상승이 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

결론

가격이 야금야금 오르고 있고, 2022년도에 거래가 꽤 있었던 걸 보니 어느 정도 손바뀜이 있지 않았나 싶다.

조합설립이 완료되면 가격이 한번 튈 것 같다.

하지만 고도제한 문제와 동의율은 반드시 체크해봐야 할 것 같다.

 

 

 

마무리 

김포공항, 마곡, 여의도까지 모두 20분 이내에 도착할 수 있는 큰 장점이 있다.

초등학교와 시장 영화관 모두 도보 5분 이내 이용 가능하다는 장점이 있다.

가격도 아직까지는 저렴한 편에 속하는 것 같다.

구역별 동의율, 고도제한 관련 문제는 반드시 확인하고 매수해야 할 것 같다.

고도제한 관련해서 신축 세대수가 바뀔 수 있으니, 고도제한 + 사업성 확인 필수!

 

다음 글은 연번 4번 화곡동 354 모아타운 대상지에 대해 분석해 보겠습니다.

감사합니다.

 

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모아타운 구역 분석이 있습니다.

 

 

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이상 자산을 불리기 위해 노력하는 불리자였습니다.

감사합니다.